【役立つ!】賃借物件と競売後の居住継続について

最近ちょっと聞かれることがあったので、
知識として整理を。

賃貸でマンションに住んでいたところ、
オーナーの資金繰りが思わしくなかったのか、
抵当権が実行されてマンションが競売されることになった
、とする。

このとき、競売でオーナーが変わった場合、
住んでる側としては気になるのが、
①このまま住み続けることはできるのか
②退去時、敷金は新オーナーから返してもらえるのか

という点。

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1 賃貸借契約の主張の可否

まず、①については「賃貸借契約の対抗要件(借地借家法31条1項)を
備えたとき(一般的には物件の引渡し時)」

「担保権(抵当権)の登記を備えたとき」のどちらが先かによって異なる。
賃借物件の引渡が先で登記があとの場合、
つまり、「借りてる物件にあとから抵当権が設定された」ような場合、
賃借権が抵当権に優先するので、競落された後も新オーナーに賃貸借契約を主張できる。
なので、住み続けることは可能。

ただ、マンションに設定されている担保権は
たいていオーナー自身が購入した際の住宅ローンとか建築費用の
借り入れのためのものなので、
多くの場合、賃貸借契約を締結したときには
すでに抵当権の設定登記がなされてしまっているはず。

そして、その賃貸借契約が平成16年4月1日以降に締結されたものである場合
いわゆる「短期賃貸借の保護」が適用されないので(民法395条の改正)、
競落人(新オーナー)に対しても賃貸借契約を対抗できない。
つまり明け渡しを請求されたら拒めないわけだ。
もっとも、賃借人保護のため
競落のとき(正確には「買受けの時」)から6ヶ月間は引渡猶予の制度がある
(民法395条1項。ただし、当然この間の賃料の支払義務はある。)。

2 敷金返還債務の承継の有無
物件が競落されたときで、
かつ賃貸借契約を新所有者に対抗できない場合には、
敷金の引継ぎも生じない
なので、こういう場合、競売手続においても、
敷金返還債務の負担はないものとして物件評価が行われることになる。

で、先に書いたように、
平成16年4月1日以降締結の賃貸借契約では、
多くの場合競落人に賃貸借契約を対抗できないので(物件引渡と登記の先後関係から)、
実際上は、賃借しているマンションの所有者が競売によって変更された場合は、
新オーナーには敷金の返還請求はできない場合がほとんど
と思われる。

この点、最高裁昭和44年7月17日判決(例の「所有権移転と敷金返還債務の移転」の判例)を根拠に
「競売の場合でも敷金返還債務は必ず競落人に承継される!」って
平気で書いてる人とかいるので注意が必要

要するに、44年判例の射程の問題なわけなんだけど、
賃貸借契約自体競落人に対抗できないのに
これに付随する敷金返還債務が承継されるって考えること自体が不自然だと思う。

競落人(新オーナー)に敷金返還請求できない場合には、
当然旧オーナーには返還請求できるんだけど、
結局、競売されるような旧オーナーには充分な資力がない場合が多いよね。

ってことで、結局
抵当権を設定されている物件を賃借するということは、
自分のあずかり知らぬ事情で、
突然「6ヶ月後には出ていってもらう!」と言われたり
賃貸人に預けた敷金が返って来なくなったりするというリスクがあるわけだ。
みんな、通常は契約の際にここまで意識することはないだろうけど。


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【役立つ!】マンション区分所有権の共有のときの管理費等支払債務

東京高等裁判所平成20年5月28日判決

「区分所有者がマンション共有部分の管理費等の負担を負うのは、専有部分に通じる廊下、
階段室等のマンション共有部分が、その有する専有部分の使用収益に不可欠なものであると
いうことに由来するものと考えられるところ、区分所有権を共有する者は、廊下、階段室等
のマンション共有部分の維持管理がされることによって共同不可分の利益(専有部分の使用
収益が可能になること及びその価値の維持)を得ることができるのである。
そうすると,区分所有権を共有する者が負う管理費等の支払債務は、これを性質上の不可分
債務
ととらえるのが相当である。」

不可分債務なので、管理組合が滞納額の請求を行う場合には、
同時ないし順次にそれぞれの共有者に対し滞納額全額の請求を行うことができる

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弁護士中村真

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神戸の弁護士・中村真(なかむら・まこと)のBLOGです。
かつては複雑な法律問題などをわかりやすい絵で親切に解説しているつもりでしたが、最近はそうでもないです。自宅マンションに鳩が来るのが悩みです。

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